Căn hộ chung cư nội đô khan hiếm: người mua BĐS trong cảnh “bắc nước chờ gạo”

Hiếm như… căn hộ chung cư cao cấp nội đô

Mười năm trước, Từ Liêm luôn là một huyện (chưa chia tách thành 2 quận như bây giờ) và đường Vành đai 3 vẫn luôn khá vắng vẻ. Từ Vành đai 3 đi về phía tây chỉ thấy lác đác vài cao ốc, còn ngoảnh mặt về hướng đông sẽ phát hiện một “rừng” cẩu tháp hoạt động thường xuyên. Ngày đó, nội đô là địa phận chiếm tỉ lệ lớn trong tổng nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp của Hà Thành. Nhưng sau mười năm, mọi chuyện đã thay đổi, chỉ mình khu Tây đã chiếm hơn 50% nguồn cung cấp toàn Thị trường, còn ở nội đô, số dự án rao bán chỉ mới “đếm trên đầu ngón tay”.

Anh Trần Thế Phương (35 tuổi), một nhà đầu tư của dự án bất động sản có thâm niên tại Hà Thành, cho biết thêm suốt trong quãng một khoảng thời gian dài, anh hầu hết không hề có cơ hội “xuống tiền” ở khu vực nội đô nữa, bởi nguồn cung rất chi là ít. “Quỹ đất cho các dự án căn hộ cao cấp phần nhiều đã không còn nữa, đâu đó còn những khu đất trống thì chỉ là phần cơ sở hạ tầng cây cối hoặc là tòa văn phòng chưa xây dựng”, anh nói.

Theo số liệu được thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), năm 2020, toàn Hà Nội có hơn 16.000 căn hộ cao cấp chào bán mới. 80% trong những số ấy tập trung ở khu Tây & bờ Bắc sông Hồng. Khu vực nội đô chỉ chiếm vỏn vẹn 4,5%. Với cùng một khu vực có mức độ tập trung số lượng dân sinh và nhu cầu nhà ở cao hàng đầu TP như nội đô, chừng ấy căn hộ cao cấp chỉ như “muối bỏ bể”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS, cho biết thêm ngoài vấn đề về quỹ đất, việc phát triển nhà ở phía trong khoanh vùng nội đô còn gặp trở ngại bởi quy hoạch. Theo đó, khu vực nội đô bị khống chế về độ cao dự án công trình, chỉ tiêu dân số và cơ sở hạ tầng giao thông, cơ sở hạ tầng thương mại dịch vụ.

“Trong nội đô có khu vực quy định không được xây quá 9 tầng đối với dự án mới. Dự án tôn tạo chung cư cũ có thể lên tới mức 25 tầng nhưng lại chưa được vượt quá chỉ tiêu về số lượng dân sinh. Như vậy, nội đô rất khó cải cách và phát triển nhà ở”, ông Đính nói và chia sẻ thêm, “Có những dự án được duyệt thì làm, nhưng có 1 số được duyệt cũng không dám làm vì gặp thử thách về ngân sách quá cao”.

Cũng theo ông Đính, mục tiêu của đầu tư và quy hoạch là TP Hà Nội phải giãn dân ra ven ngoại thành, còn khoanh vùng lõi đô thành phải ưu ái hiện đại đáp ứng hạ tầng dịch vụ, vì vậy không có gì kinh ngạc khi nguồn cung cấp căn hộ tại nội đô càng ngày càng suy giảm.

Mua nhà ở nội đô: “Bắc nước chờ gạo”

Việc hiếm hoi nguồn cung căn hộ chung cư tại nội đô ra mắt trong toàn cảnh nhu cầu ở thực của dân cư duy trì ở ngưỡng không hề nhỏ đã hình thành cơn sốt căn hộ cao cấp tại khu vực này. Ghi nhận thực tế cho thấy thêm các đợt chào bán mới hoặc rao bán tiếp theo sau của những dự án hiện diện đều được thị phần tiếp nhận rất tốt với số lượng giao dịch thành công khá ấn tượng.

Dòng vốn đầu tư lớn cũng chính là một yếu tố trợ lực cho thanh khoản của các dự án, bởi với nhu cầu mua để ở luôn ở mức cao, các chủ đầu tư của dự án không phải lo ngại lâm vào hoàn cảnh tình hình cắt lỗ. Thậm chí, với nguồn cung hiếm hoi, tỷ giá căn hộ chắc chắn sẽ tăng nhanh trong tương lai.

Mặt khác, tại khu vực nội đô, việc dịch vụ thuê nhà tương đối đơn giản và dễ dàng với tỷ lệ lợi nhuận hấp dẫn. Đây chính là yếu tố giúp các chủ đầu tư tự tin “cầm hàng” trong trung và dài hạn.

Theo Phó chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, trong thời gian sắp tới, tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ cao cấp mới tại nội đô sẽ vẫn tiếp tục. Vì vậy, giới góp vốn đầu tư và người mua nhà hiện giờ đang trong tình hình “bắc nước chờ gạo”, chỉ đợi nguồn hàng mới tung ra là “xuống tiền”.

Ghi nhận cho biết, Khu vực từ đường Vành đai 2,5 đổ dồn vào giữa trung tâm hiện chỉ từ một số nguồn cung cấp, trong số ấy đáng chú ý đặc biệt là dự án Feliz Homes (phường Hoàng Văn Thụ, Quận Hoàng Mai – Hà Nội, trước đó là quận Hai Bà Trưng) của Công Ty CP KLB gồm 3 block với tổng số 1.248 căn hộ chung cư cao cấp. Đây là dự án có tỉ lệ xây dựng rất thấp với gần 80% diện tích được dành riêng cho cây xanh, mặt nước & tiện ích, khiến dự án được ca ngợi là 1 “resort nhiệt đới” giữa trung tâm thủ đô Hà Nội.

Dự án này sở hữu địa thế đắc địa, cách Hồ Gươm chỉ 4,5km, nằm gần kề hồ Đền Lừ & những trục đường giao thông lớn, lại đa dạng sản phẩm với giá cân xứng, chuỗi tiện ích nội khu thuận lợi & phong cách.

Theo Savills, năm 2021, toàn TP Hà Nội sẽ có khoảng 25.000 căn hộ chung cư chào bán mới. Cả Q. Hoàng Mai, nơi có dân cư chiếm tỉ lệ lớn nhất Hà Thành, chỉ chiếm khoảng 12% tổng nguồn cung này. Xét riêng Khu vực từ đường Vành đai 2,5 trở vào trung tâm, nếu ngoại trừ Feliz Homes thì gần như là “trắng” nguồn cung mới. Bởi vậy, lực cầu tại dự án đang rất mạnh và hứa hẹn sẽ là hiện tượng lạ của thị trường căn hộ chung cư cao cấp năm nay một khi được rao bán.